Husordensreglene inneholder bestemmelser om bruk av bolig og fellesareal, og er til for å fremme miljø og trivsel i boligsameiet.

§ 1.

Styret kan til enhver tid gjøre tilføyelser til husordensreglene når dette anses nødvendig. Det skal gis i form av sirkulær, og eventuelt oppslag. Det skal deretter forelegges til godkjenning på borettslagets første ordinære generalforsamling.

Andelseier blir erstatningspliktig for enhver skade som oppstår som følge av overtredelse av husordensreglene, eller annen mangel på aktsomhet. De er også ansvarlige for at reglene blir overholdt av hans/hennes husstand, framleietaker eller andre de har gitt adgang til leiligheten og/eller eiendom og fellesarealer for øvrig.

Husordensreglene er en del av leiekontrakten, slik at brudd på husordensreglene er å anse som misligholdelse av kontrakten.

 

§ 2. ALMINNELIGE ORDENSREGLER

Sykler, barnevogner og annet må ikke stilles opp i oppgangen, på svaleganger etc. på en slik måte at rømningsveier stenges.

Heisene er ikke tillatt brukt til lek. Se § 1, 3. avsnitt.

All form for ballspill i gårdsrommet er ikke tillatt.

Dører til innganger, boder, søppelrom og garasjer skal holdes låst. Dørtelefoner er til for i fellesskap å holde uønsket ferdsel vekk fra oppganger, ganger, postkasser og henvendelser på leilighetenes inngangsdører. Den som gir noen adgang til bygget er samtidig ansvarlig overfor BORETTSLAGET at det ikke er i strid med HUSORDENSREGLENE.

Skulle likevel noen urettmessig ha kommet inn, og henvender seg på dørene, skal den eller de utvises.

Alle utgangsdører (dør inn til egen leilighet), med unntak i oppgang E, skal være utstyrt med automatisk dørpumpe i hht brannforskrifter. Denne må ikke fjernes eller utkobles.

Vinduer skal ikke brukes til lufting av sengeklær, risting av tøy, tepper eller matter. Risting over rekkverk er heller ikke tillatt. Lufting av tøy eller sengeklær på balkongen eller forhagen, er kun tillatt under rekkverkets høyde slik at det ikke er synlig fra gatenivå. Fellesarealets vinduer kan benyttes til lufting – dog kun i ”luftestilling” slik at barn ikke kan falle ut.

Blomsterkasser på balkongene må henge slik at de ikke kan falle ned og skade noen. Se § 1, 3. avsnitt.

Gassgrill og elektrisk grill er tillatt brukt på balkongene, men trekullgrilling og annen bruk av åpen ild er forbudt.

Utlufting av matos i oppgangene er forbudt.

Balkongen må ikke benyttes til toalett for husdyr.

Uro i leiligheter og boområde skal unngås fra kl 22.00 – 06.00. Musikkøvelser, banking, boring, saging etc må bare skje på hverdager i tidsrommet kl 08.00 – 22.00. Det bør unngås på søn- og helligdager.

Skal det utøves aktiviteter som banking, boring og saging over et lengre tidsrom (flere dager), skal naboer varsles om dette.

Klager på overtredelse av husordensreglene skal rettes skriftlig til styret.

Muntlig klage vil normalt ikke bli behandlet. Styrets postkasse i oppgang E kan benyttes til innlevering av klager. Klagerens navn og underskrift må alltid påføres klagen.

 

§ 3. BILPLASSER OG GARASJEANLEGG

Utenom garasjeplassene i kjelleren har borettslaget ingen parkerings/oppstillingsplasser for kjøretøy og biler.

Ingen kjøretøy skal parkeres/oppstilles i gården eller på annet fellesareal. Foran nedkjørselen til garasjeanlegget tillates ingen parkering.

Kjøretøy eller biler som er oppstilt/parkert ureglementert, både på fellesarealet ute eller på andre garasjeplasser i kjelleren, uten å ha innhentet garasjeeierens samtykke, vil bli borttauet uten varsel.

Innkjøring til gården kun for handikaptransport og av pålessing av gods. Parkering i gården kun tillatt med godt synlig P-bevis i bilen utstedt av styret. Ulovlig parkering kan medføre borttauing for eiers regning og risiko.

Garasjeanlegget kameraovervåkes av egnet firma.

Det plikter enhver bruker av garasjeanlegget å melde uregelmessigheter til vaktmester/styret eller det vekterselskapet borettslaget har avtale med.

 

§ 4. DYREHOLD

Dyrehold er tillatt i Stolmakergata Borettslag under forutsetning av at søknad er godkjent av styret og at regler for dyrehold overholdes.

Alle kjæledyr skal være registrert.

Dyr skal holdes i bånd/bur når de befinner seg innenfor borettslagets fellesområder. Dette gjelder også dyr på besøk.

Hunde/katteeiere har ansvar for å fjerne ekskrementer (lort) umiddelbart.

Det er eiers ansvar at dyreholdet ikke er til unødig sjenanse for naboer.

Eier av kjæledyr har til enhver tid ansvar for at dyreholdet er forsvarlig i forhold til dyrets behov.

Har noen anskaffet seg kjæledyr som man ikke ønsker/kan beholde, er det eiers ansvar å avhende dyret på forsvarlig måte, dvs omplassering, salg eller avlivning.

Alvorlig mislighold av disse reglene kan føre til at dyret kreves fjernet.

Andesleier og leietaker er ansvarlige for skader og ulemper forårsaket av egne dyr og dyr som er på besøk.

Det er ikke lov å sette (kaste) ut mat til (vill)katter og fugler på borettslagets område, unntak for julenek.

 

§ 5. SØPPEL

Beboerne skal følge instrukser som måtte bli satt opp i søppelrommene av styret, vaktmester eller av Oslo Renholdsverk.

Borettslaget bestiller regelmessig container for kasting av større gjenstander. Container blir kunngjort ved oppslag.

 

§ 6. RENHOLD

Renhold av Borettslaget utføres av renholdsfirma.

 

§ 7. BAD, WC, VANNRØR OG LUFTING

Varme

Alle rom, også fellesrom, må holdes såpass oppvarmet at ikke vannet i rørene fryser.

Bad

Det må ikke kastes uvedkommende ting i toalettene som sanitetsbind, bleier, kondomer, tekstiler etc. Det må kun brukes toalettpapir.

Ventilasjon

Leilighetene er utstyrt med mekanisk avtrekksventilasjon. Brukt luft som suges ut må erstattes med frisk luft. Hold derfor friskluftsventilene i vinduer og vegger tilstrekkelig åpne.

I oppgang 9 H og 9 J kan beboerne selv styre viftehastigheten. Viften skal normalt gå på minimumshastighet og reguleres opp etter behov. 0-hastigheten skal bare brukes når det fyres i ildsted.

Skader som følge av mangelfull ventilasjon er andelseiers eget ansvar.

Varmtvann

Leilighetene har sentralt varmtvannsanlegg. Forbruket av varmtvann er en betydelig kostnad som alle må dele på. Det er derfor op til enhver å spare på vannet for å holde kostnadene nede. Tenk på naboene på toppen – de vil også ha varmtvann!

Kraner

Dryppende kraner er et mulig problem – pass på å lukke skikkelig og å bytte ødelagte pakninger.

 

§ 8. VASKERIET

Beboerne kan benytte gårdens vaskeri hverdager mellom kl 08.00 – 22.00, hellig- og høytidsdager mellom kl 10.00 – 22.00.

Vasketid reserveres med egen lås på tavle. Låsen følger leiligheten.

Maskinleie betales med polletter som kjøpes av styrevakta.

NB! Strømmen til maskinene brytes automatisk kl 22.00 og det er ikke mulig å åpne før neste dag. Dersom vasketiden på automaten er utløpt må det legges på ny pollett for å åpne maskinen (gjelder ikke tørketrommel). Vasketiden er max. 90 minutter, tørketiden er max. 45 minutter for en pollett.

Beboerne plikter å lese bruksanvisningen nøye og å behandle utstyret forsiktig.

Barn har adgang til vaskeriet kun ifølge med voksne.

Egne retningslinjer for renhold er slått opp i vaskeriet.

Vedtekter

for Stolmakergata borettslag org nr 931 483 285 vedtatt på ordinær generalforsamling den 1. juni 2006. Endret på ordinære generalforsamlinger den 2.mai 2011 og den 26.mai 2014.

1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål

Stolmakergata borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold

(1) Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune.
(2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører.

 

2. Andeler og andelseiere

2-1 Andeler og andelseiere

(1) Andelene skal være på kroner 100,-.

(2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

(3) Juridiske personer som nevnt i borettslagslovens § 4 – 3 rett til å eie inntil 10 % av andelene.

(4) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

(5) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

(6) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier

(1)   En andelseier har rett til å overdra sin andel.

(2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

Dersom andel overdras eller blir stilt til rådighet etter fjerde ledd og ingen andelseier i borettslaget er interessert i å overta andelen, utpeker styret i boligbyggelaget den som skal få overta andelen.

Følgende leiligheter: Nr 2015, 2017, 2020, 2022, 3018, 3021,4016 og 4019 er tilrettelagt for brukere med nedsatt bevegelighet og kalles spesialleiligheter. Spesialleilighet skal bebos av en som har behov for spesialutstyr og som har vansker med å bo i en ordinær bolig.

Dersom det bevegelseshemmede husstandsmedlem dør, kan likevel gjenværende hustandsmedlem som nevnt i borettsloven, erverve andelen.

Dersom en andel til en spesialleilighet ønskes overdratt har Oslo kommune forkjøpsrett. Forkjøpsretten gjøres gjeldende i samråd med Oslo Fylkeslag av Norges Handikapforbund. Kommunens forkjøpsrett går foran all annen forkjøpsrett. Dersom kommunene ikke benytter sin forkjøpsrett, kan andelen overdras til en person som fyller vilkårene.

Spesialleilighetene kan bare framleies til personer som fyller vilkårene.

Dersom ingen forkjøpsberettigede til spesialleilighetene melder seg, kan leiligheten selges fritt. Oslo kommune har dog rett til å hindre salg av spesialleiligheter dersom kommunen dekker leilighetens husleie og leilighetens salgssum, eventuelt takstbeløp.

(3) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

(4) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene.

(5) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(6) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

(7) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

 

3. Forkjøpsrett

3-1 Forkjøpsberettigede

(1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.

(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

3-2 Interne forkjøpsberettigede

(1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget.

Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

(2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier innen seks måneder etter tilslaget på ny leilighet.  Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.

3-3 Behandlingsregler og frister

(1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

(2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

(3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake.

(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte.

(5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget.

3-4 Rettsovergang til nærstående

Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

 

4. Borett og overlating av bruk

4-1 Boretten

(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

(4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

4-2 Overlating av bruk

(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:

  • andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
  • andelseieren er en juridisk person,
  • andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
  • et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
  • det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).

4-3 Bygningsmessige arbeider

(1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

(2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser,  er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. – er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.

 

5. Overdragelse av bruksrett til garasjeplasser

Bruksrett til garasjeplasser i borettslagets garasjeanlegg kan kun overdras til Stolmakergata Borettslag. Overdragelser til andre er ulovlige, og ikke gyldige overfor Stolmakergata Borettslag. Bruksretten for andelseiere følger andelseiers leilighet ved salg, med mindre annet er skriftlig avtalt med styret i Stolmakergata Borettslag. Ved omsetning av bruksretter til garasjeplasser som innehas av juridiske personer, har Stolmakergata Borettslag forkjøpsrett.

 

6. Vedlikehold

6-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.

Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

6-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

6-3 Utbedringsansvar og erstatning

(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.

2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.

(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

 

7. Felleskostnader og  pantesikkerhet

7-1 Felleskostnader

(1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens § 5-19.

(2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.

(3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6).

7-2 Betaling av felleskostnader

(1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel.

(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

7-3 Borettslagets pantesikkerhet

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

 

8. Mislighold, salgspålegg og fravikelse

8-1 Mislighold

Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

8-2 Pålegg om salg

(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt.

(2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget.

8-3 Fravikelse

Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.  Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg.

9. Styret og dets vedtak

9-1 Styret

(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst 2 og høyst 4 andre medlemmer med like mange varamedlemmer.

(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.

(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer.

9-2 Styrets oppgaver

(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

9-3 Styrets vedtak

(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,

3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget

4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,

5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,

6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

9-4 Representasjon og fullmakt

Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn.

 

10. Generalforsamlingen

10-1 Myndighet

Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget.

10-2 Tidspunkt for generalforsamling

(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

10-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling

(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget.

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd.

10-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling

  • Godkjenning av årsberetning fra styret
  • Godkjenning av årsregnskap
  • Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
  • Eventuelt valg av revisor
  • Fastsetting av godtgjørelse til styret
  • Andre saker som er nevnt i innkallingen

10-5 Møterett

Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, – tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg.

10-6 Møteledelse og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

10-7 Stemmerett og fullmakt

Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier.

10-8 Vedtak på generalforsamlingen

(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

 

(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt.

(3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

 

11. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

11-1 Inhabilitet

(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

11-2 Taushetsplikt

Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

11-3 Mindretallsvern

Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget.

 

12. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

12-1 Vedtektsendringer

(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens § 7-12:

  • vilkår for å være andelseier i borettslaget
  • bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget
  • denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

12-2 Forholdet til borettslovene

For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.